نطاق مفاهيمي واضح
مرجع هذه البيانات هو التقرير التأسيسي، الإصدار 1.0، بتاريخ 13 مايو 2026. الأرقام سعات وميزانيات مقترحة، وليست إنجازات قائمة أو تراخيص صادرة أو عرضاً لشراء حقوق أو دراسة جدوى بنكية.
يشمل التصور ثلاثة مجمعات طبية وتأهيلية، ومطاراً عاماً يستهدف التأهل للرحلات الدولية، وميناء عاماً ومارينا، وزراعة ومصانع غذائية ومخازن، ومرافق مستقلة، وضيافة وسكناً وخدمات عامة. يرتبط الانتقال إلى التزام مالي بتحديد الموقع والتحقق من الحقوق والبيئة والهندسة والموافقات المكتوبة.
- لا يتضمن المصدر إحداثيات موقع معتمد، أو مخططاً معمارياً نهائياً، أو كميات تنفيذ وأسعار موردين ملزمة.
- تعد دراسة التمويل والإيرادات والطلب بعد تثبيت الموقع ونموذج الحقوق؛ وتعتمد التقنيات الطبية والمحاصيل بعد الدراسات والتسجيل اللازم.
| المؤشر | الأساس التخطيطي |
|---|---|
| مساحة البحث المفضلة | 60–80 كم² |
| الحد الهندسي الأدنى | 50 كم² في موقع ممتاز فقط |
| أساس المخطط العام | 60 كم² |
| أرض كل مجمع طبي | 500,000 م²، أي 50 هكتاراً |
| إجمالي الأرض الطبية | 1.5 كم² |
| إجمالي المباني الطبية | 218,000 م² |
| مدة التنفيذ | 10 سنوات بمراحل متداخلة |
معايير اختيار موقع قابل للتنفيذ
- شريط متصل قليل الانحدار والعوائق للمطار، بنحو 4.5 × 1.5 كم.
- ساحل محمي وعمق بحري طبيعي مستهدف 14–16 م، مع أمواج وترسيب مقبولين وتكلفة تجريف قابلة للدفاع.
- مخاطر تسونامي وزلازل وتسييل وانزلاق وبراكين وفيضانات قابلة للتخفيف إلى مستوى مناسب للمنشآت الحساسة.
- موقع بعيد قدر الإمكان عن المحميات والغابات الحرجة والمانغروف والشعاب الحساسة والمناطق الحدودية المقيدة.
- حقوق واضحة وموقع غير مأهول قدر الإمكان؛ لا استعمال صيد أو زراعة قائم متعارض، ولا إقصاء للمجتمع أو حقوقه العرفية.
- توافق صحي وعمراني وصناعي وزراعي وجوي وبحري مع الخطط المعتمدة.
- إمكان إنشاء تحلية ومأخذ ومصب، دون افتراض مورد جوفي غير مثبت؛ ومساران مستقلان للألياف البحرية وموقعان للبيانات.
- قرب مناسب من خطوط الشحن ومدن العمالة والإحالة الطبية والموردين.
| مجال التقييم | الوزن |
|---|---|
| الملكية والحقوق العرفية | 20% |
| التخطيط والتراخيص | 15% |
| صلاحية المطار | 15% |
| صلاحية الميناء | 15% |
| المخاطر والمرونة | 15% |
| البيئة والتنوع الحيوي | 10% |
| الطاقة والمياه والاتصالات | 5% |
| الوصول والعمالة والسوق | 5% |
| الإجمالي | 100% |
بوابات استبعاد تسبق مجموع النقاط
- نزاع ملكية أو حقوق عرفية أو اعتماد مجتمعي على الأرض دون خطة مشروعة وعادلة تحمي أصحاب الحقوق.
- محميات أو غابات أو قيود استراتيجية لا تسمح بالنطاق، أو عجز عن حفظ الوصول العام والحماية والحرم الساحلي.
- مطار يحتاج ردم بحر واسع أو إزالة بيئية غير مقبولة؛ أو ميناء يحتاج تجريفاً دائماً أو كاسر أمواج هائلاً أو يضر بشعاب عالية القيمة.
- مخاطر طبيعية لا يمكن خفضها إلى مستوى مقبول، أو تقدير مبكر يتجاوز 11 مليار دولار قبل استكمال المجمعات والاحتياطي.
- لا تعوّض الدرجات المرتفعة في بقية المعايير إخفاق بوابة رفض حاسمة.
توزيع الأرض على أساس 60 كم²
يفترض التقرير 18 كم² للحماية والمنفعة العامة وسيطرة الدولة، و42 كم² كحد أقصى لحصة المشروع. تخصص 12.6 كم² خضراء داخل حصة المشروع، فيبقى سقف نظري قدره 29.4 كم² للتطوير والمرافق والممرات والاحتياطي، قبل أي قيود بيئية إضافية.
| الاستخدام | كم² | النسبة من المساحة |
|---|---|---|
| الحماية والمنفعة العامة والوصول العام | 18.0 | 30.0% |
| الزراعة المفتوحة والبساتين | 8.5 | 14.2% |
| أحواض الصرف وأحزمة الضوضاء والبيئة | 2.6 | 4.3% |
| الحدائق وأحزمة الأشجار داخل المشروع | 1.5 | 2.5% |
| المجمعات الطبية الثلاثة | 1.5 | 2.5% |
| المطار والطيران والتوسع | 8.0 | 13.3% |
| الميناء واللوجستيات والصناعة | 5.0 | 8.3% |
| الطاقة والمياه والبيانات والنفايات | 2.5 | 4.2% |
| الطرق والنقل وممرات الخدمات | 2.5 | 4.2% |
| الفلل والتجارة وسكن الموظفين والخدمات | 2.5 | 4.2% |
| الزراعة المحكمة والمصانع الغذائية | 3.5 | 5.8% |
| احتياطي التوسع المستقبلي | 3.9 | 6.5% |
| الإجمالي | 60.0 | 100% |
مبادئ التموضع ومفاتيح المخطط
- الميناء والصناعة على ساحل عميق ومحمي وبعكس اتجاه الرياح عن الصحة والسكن.
- المجمعات على أرض مرتفعة هادئة، بزمن انتقال مستهدف 10–15 دقيقة من المطار وخارج مسار ضوضائه المباشر.
- القيادة والبيانات والمستشفى العام خارج نطاق الغمر التصميمي للتسونامي؛ ومساران مستقلان للطوارئ لكل مجمع.
- مركز الخيل بجوار الزراعة مع حجر بيطري، وفصل حركة الأطفال وكبار السن عن الأعلاف والنفايات.
- مآخذ التحلية بعيدة عن الصرف والرجيع الملحي والميناء ومناطق التعكر.
| رمز المخطط | الاستخدام |
|---|---|
| A1 | المطار والطيران |
| A2 | الزراعة المفتوحة والبساتين |
| A3 | المجمعات الطبية |
| A4 | الطاقة والمياه والبيانات |
| A5 | الزراعة المحكمة والغذاء |
| A6 | الميناء واللوجستيات والصناعة |
| A7 | السكن والضيافة والتجارة والخدمات |
| A8 | الأمن والطوارئ |
| R | حلقة الطرق وممر الخدمات |
| S1 / S2 | الحماية والمنفعة والوصول العام |
حقوق الأرض ومسار الترخيص المقترح
يعرض هذا القسم افتراضات التقرير المؤرخ في 13 مايو 2026، ولا يثبت الوضع القانوني الحالي أو صدور موافقات للمشروع. يطلب التقرير رأياً قانونياً إندونيسياً مكتوباً عند تحديد الأرض، والتحقق من أي تحديثات لاحقة.
يقترح التقرير كيانات إندونيسية للاستثمار الأجنبي PT PMA وحقوقاً وامتيازات مناسبة لكل نشاط، مع حماية الوصول العام والحقوق المحلية، ومنع استخدام مالك صوري.
| الموضوع | افتراض التقرير الذي يتطلب تحققاً محلياً |
|---|---|
| حقوق المباني | HGB أو حق مناسب فوق HPL أو أرض الدولة |
| حقوق الزراعة | HGU أو ترتيب ملائم للتصنيف المكاني |
| الأعمال البحرية | KKPRL / PKKPRL وموافقات للمآخذ والمصبات والكابلات والردم والتجريف |
| تقسيم الحقوق والمساحات | 70% حد سيطرة مفترض، و30% للدولة والمنفعة والحماية، و30% خضراء داخل حصة المشروع؛ سقف تطوير نظري 49% قبل القيود الأخرى، وفق قراءة التقرير للائحة ATR/BPN 17/2016 |
| المشاركة الإندونيسية | نقل 20% على الأقل من الأسهم خلال 10 سنوات بحسب قراءة التقرير لـ Perpres 34/2019، رهن المراجعة القانونية |
| المجتمع | حفظ طرق الصيد والوصول العام والحقوق العرفية والاستعمال القائم |
تسلسل الموافقات قبل الالتزام
- تأسيس PT PMA والحصول على NIB وتثبيت أكواد KBLI لكل نشاط عبر OSS.
- توصية KKP للاستغلال في إطار الاستثمار الأجنبي قبل KKPR وفق القراءة الانتقالية لعام 2025 الواردة بالمصدر.
- تأكيد KKPR / PKKPR للأرض وKKPRL / PKKPRL للبحر والتوافق مع الخطط البرية والبحرية.
- AMDAL وموافقة البيئة، ثم موافقات المياه والصرف والانبعاثات والنفايات الطبية والخطرة والتجريف والردم.
- تراخيص الصحة والأجهزة والمطار والميناء والطاقة والمياه والمصانع والزراعة والمباني، ثم PBG وSLF وشهادات التشغيل والسلامة المطلوبة.
- يربط أي خطاب نوايا أو خيار حقوق بفحص BPN والحقوق العرفية والغابات والتخطيط والبيئة والتأكيدات المبدئية المكتوبة من KKP وATR/BPN وOSS والجهات القطاعية؛ لا دفع نهائي قبل تحقق الشروط.
حزمة مسوح وملف موثق لكل موقع
| المجال | البيانات المطلوبة |
|---|---|
| الهوية والمساحة | الاسم الرسمي والإحداثيات والإدارة المحلية والمساحتان المسجلة والمقاسة |
| الحقوق | شهادات BPN وسلسلة الانتقال والرهون والحجوزات والدعاوى والحدود وحقوق ulayat والقرى والصيد والزراعة والوصول والمقابر والمواقع الثقافية |
| التصنيف والتخطيط | القيود الحدودية والغابات والمحميات وخرائط RTRW / RDTR / RZWP3K |
| الطبوغرافيا | LiDAR وحدود كادسترية وانحدارات ومناسيب وغمر وتصريف وتآكل |
| الجيوتقنية | حفر وتربة وصخر ومياه جوفية وتسييل وهبوط ومواد البناء |
| الطيران | رياح وحرارة وضباب وأمطار وعواصف وعوائق وطيور وضوضاء واقترابات |
| البحر | قياس أعماق وmetocean وأمواج وتيارات ومد وترسيب وشعاب ومانغروف وجودة مياه ونمذجة مصب التحلية |
| البيئة والمخاطر | مسح موسمي للتنوع الحيوي البري والبحري والسلاحف والطيور والهجرة، وتقييم متعدد الأخطار يستند إلى BNPB / InaRISK ودراسات الموقع |
| المياه والطاقة والاتصالات | موازنة ماء وجودة وملوحة ومآخذ ومصبات، موارد شمس ورياح وربط ووقود وتخزين، مسارات ألياف ونقاط إنزال وطيف وساتل احتياطي |
| اللوجستيات والمال والقبول | أقرب ميناء ومطار ومدينة ومستشفى ومورد وعمالة؛ أسعار حقوق وضرائب وتعويضات وربط وردم وتجريف؛ موقف الحكومة والمجتمع والشكاوى والتوظيف والمنافع |
كيف يتحقق ملف الأرض
- تراجع شهادات الملكية والخرائط مباشرة لدى BPN، وخلو النزاع والرهون والضرائب من السجلات الرسمية.
- تطابق الإحداثيات مع التخطيط البري والبحري، وتقارن المساحة المعلنة بالمسح وLiDAR والساحل والمد.
- تفحص البيئة ميدانياً وموسمياً؛ غياب ذكر محمية في عرض تسويقي لا يثبت خلو الموقع منها.
- خطاب دعم عام أو وعد شفهي لا يعادل رخصة أو موافقة تخطيط أو قراراً للمطار والميناء.
